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          樓市築底進行時

          imtoken下载 2022-06-26 15:58:32 本站

          5月,楼市樓市趨穩的筑底態勢逐漸清晰。

          積極的进行imtoken钱包首页變化反映在數據表現上,國家統計局數據顯示,楼市5月單月,筑底房地產投資和銷售均出現明顯的进行環比增長;進一步觀察房價數據,70個大中城市商品住宅銷售價格環比降勢趨緩,楼市新房市場的筑底邊際改善較為明顯,房價環比跌幅收窄、进行下跌城市個數減少。楼市

          熱點城市則正在醞釀回穩曲線,筑底一線城市新房銷售價格環比上漲0.4%,进行漲幅比上月擴大0.2個百分點;部分典型城市的楼市供需改善,也帶動了當地房價的筑底變化。

          沉寂多時的进行房地產市場蓄力複蘇,與密集出台的穩樓市政策密不可分,監管層與各地合力打出的“組合拳”有力支持了合理購房需求,不斷為市場注入信心。供給端也利好頻出,房企融資熬過了至暗時刻,案場的到訪量與銷售環比均有回升,土地市場整體亦有回溫跡象。

          但複蘇的路徑並不穩定,更能真實反映市場的二手房數據,短期內仍未出現明顯恢複,從二手房到新房的轉化傳導還未進入良性循環。疫情對交易的imtoken钱包首页阻斷可能還會有所影響,購房者消費預期與信心扭轉仍然需要時間。

          深度調整之下,6月或將成為一個重要節點,一定程度上預示著下半年的樓市走向。

          邊際改善釋放積極意義

          受信貸收緊影響,房地產交易的降溫在去年下半年開始出現,四季度市場下行相對明顯。到了今年4月份,70城中新房和二手房價格環比下降的城市數量分別增加了9個和5個,達到47個和50個,市場亟盼回穩。

          進入5月,房價環比總體延續降勢,但降勢趨緩,新房銷售價格環比下降城市有43個,比上月減少4個。

          價格的改善是成交量改善的結果。5月全國新建商品住宅銷售麵積和銷售額年內首次環比增長,投資和新開工也均環比增長,銷售和投資端的積極變化帶來價格環比跌幅收窄。

          與此同時,新房市場體現在一線、三線城市的價格也均有改善。深圳新房價格環比由跌轉漲、廣州環比漲幅擴大,這帶動了一線城市新房價格環比上漲0.4%,漲幅比上月擴大0.2個百分點;三線城市的新房價格環比下降0.3%,降幅比上月收窄0.3個百分點。

          貝殼研究院首席分析師許小樂指出,對整體市場而言,三線城市新房價格環比跌幅收窄釋放的積極意義更大,也是房地產有趨穩的一個重要佐證。

          新房市場的積極變化,得益於5月份密集的穩樓市舉措。

          這其中,監管層自上而下地釋放了堅定信號,實施住房公積金階段性支持政策、保持房地產信貸平穩增長等為市場注入信心,信貸方麵,更是給出了重大利好。

          5月15日,央行、銀保監會明確首套房貸利率下限可在LPR基礎上最高下浮20個基點,最低可達4.4%;5月20日,央行對樓市定向降息,將5年期LPR下調了15個基點,疊加之下,首套房貸利率最低可降至4.25%。此後多個城市紛紛執行最低房貸利率,有效減輕了購房人的資金負擔。

          各地也從當地實際出發完善房地產政策,優化樓市調控舉措的鼓點空前密集。據中原地產研究院不完全統計,5月單月有百餘城市發布了穩樓市政策,刷新了曆史紀錄。

          其中也出現了不少熱點城市的身影,如廣州、蘇州、青島等。政策內容應有盡有,主要涉及調整限購政策、降低首付比例、發放購房補貼、限售政策修改、鼓勵多孩家庭購房、為房企提供資金支持等方麵。

          諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄告訴21世紀經濟報道記者,限購、限售等政策的優化主要集中於新房市場,多重利好疊加對提振市場信心起到了重要作用,房價端由此出現積極變化。

          熱點城市如成都,則演繹了這種變化。5月成都新房、二手房價格漲幅均為0.9%,延續上月的雙榜冠軍,再次領跑大中城市。政策方麵,成都在5月16日和5月31日共發布了兩次新政,其中放寬限購家庭認定條件的舉措,有效增加了購房需求,供需關係的變化帶動整體價格浮動。

          新房的邊際改善,一定程度上讓市場看到了曙光。廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,5月新房市場開始觸底,預計將在未來2個月出現回升趨勢。58安居客房產研究院分院院長張波則認為,最為艱難的時刻已經過去,“一二線熱點城市的交易市場在政策刺激下正迎來新一輪複蘇,部分三四線城市雖然還處於市場底部,但在全國整體回暖的趨勢帶動下,後續也有望逐步分批迎來反彈。”張波稱。

          市場主體獲得暖意

          房地產產業鏈內在力量也在積蓄。作為最能感受一線冷暖的市場主體,房企已經開始反饋正向變化。

          資金是房企的重要命脈,融資端和銷售端在5月均有起色。5月以來,龍湖集團、碧桂園、美的置業、新城控股等民營房企采用信用保護工具,共發行4筆債券,實現融資30億元,同時有多家民營房企表示開始籌備發行工作。據中指研究院監測,受政策鼓勵影響,地產信用債進入初夏,5月同、環比均有顯著上升,這也是自2021年四季度行業融資環境收緊以來,信用債首次同、環比均呈增長態勢。

          一家總部位於長三角的全國性房企相關負責人透露,五一之後,明顯感受到市場的恢複苗頭,公司旗下樓盤的5月來訪量比4月提升了18%左右。“當然,從來訪到去化還需要2-3個月的時間,但我們還是充滿信心的,預計全國主要城市的銷售回暖應該在三季度可以看到。”該人士表示。

          另一家2021年銷售額位於全國TOP20的房企負責人也表示,隨著下調房貸利率、降低首付比、釋放限購等相關支持政策的逐步釋放,5月銷售額環比4月有了明顯提升,預計整個5月的銷售量會有不錯的環比上升表現。

          與此同時,房企可支配的預售監管資金也迎來了利好。據一家全國性房企高管透露,已經有21個省市開始積極響應優化資金監管的政策,用於幫助開發商提高預售資金的使用效率,提升房企資金的流動性。“高信用等級的民營房企,總體受益比較顯著。”該人士補充說。

          多位房企人士在21世紀經濟報道的調研中表示:“目前政策已經見底,疊加疫情陸續基本得到控製,未來幾個月銷售應該會陸續企穩,甚至贏得一定的增長。”

          土地市場方麵,5月份有19個城市完成了首輪集中供地出讓,整體有回溫跡象。中指研究院數據顯示,底價成交地塊合計占比61%,較去年二、三批次明顯降低,另外,溢價成交地塊和觸頂成交地塊占比較去年二三批次明顯增多。

          隨著房企融資和銷售恢複,業內人士分析,在“量入為出”的原則下,各民營房企的拿地節奏也會得到恢複,未來拿地數量會有比較明顯的提升,促進樓市進入良性循環。

          整體市場仍待複蘇

          值得注意的是,二手房價格與新房價格變化並不同步,更能真實反映市場的二手房數據,短期內仍未出現明顯恢複。

          國家統計局數據顯示,70城二手房價指數環比下跌0.4%,跌幅比4月份擴大0.1個百分點,二手房價格環比下降城市有53個,比上月增加3個。

          李宇嘉告訴21世紀經濟報道記者,二手房價跌幅超過新房,一方麵是二手房掛牌量增加所致,3-5月份掛牌量月均增幅比1-2月增加40%,5月份比4月份增長10%;另一方麵,新房繼續降價促銷,在價格上有優勢,二手房交易成本比較大,也有一定影響。

          “這對於從二手房到新房的複蘇路徑來說,並不是好消息,‘賣一買一’的改善需求受到衝擊,對新房市場也或將形成拖累。”李宇嘉指出,“近期,二手房掛牌增加,對二手房價繼續形成製約,並可能會傳導至新房。因此,複蘇的路徑並不穩定。”

          中原地產首席分析師張大偉也表示,二手房市場仍在尋底,購房者信心低迷,市場期待更多的積極政策。“相比往年,樓市調整博弈期很長,當下樓市麵臨的問題也跟疫情之下的市場預期高度相關,需要出台更多更積極的穩樓市政策,二手房置業群體的貸款利率也應該有一定優惠。”他說。

          展望後市,6月以來地方政策支持力度仍在加強,各地對於穩樓市的努力仍未停止。據中原地產監測,截至6月13日,本月已經有超過60個城市發布了樓市調控舉措70多條,而且部分城市在短期內已經多次追加穩樓市政策。

          許小樂告訴21世紀經濟報道記者,6月上半月貝殼研究院監測的50個城市二手房日均成交量較5月日均水平上漲超20%。“預計後期供需兩端政策效果持續釋放,繼續利好市場成交,6月單月新房、二手房銷售有望環比改善,帶動價格環比跌幅收窄。”許小樂說。

          6月以來熱點城市市場情緒得到進一步改善,中指數據顯示,蘇州、成都等重點城市商品住宅周度成交麵積整體呈上行態勢。中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認為,隨著政策效果的持續顯現,熱點城市市場有望率先進入恢複通道,對全國市場情緒的修複亦將帶來積極效應,但對於大多數城市來說,市場信心的扭轉仍需要時間,市場企穩或在下半年。

          (作者:孔海麗 編輯:包芳鳴)

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